Предлагаемые изменения в законодательстве направлены на обеспечение правовой определенности и защиту граждан от возможных злоупотреблений, возникающих в процессе сделок с недвижимостью и автотранспортом. В Государственной Думе Российской Федерации был представлен законопроект под номером 1087304-8, который имеет целью защитить добросовестных покупателей от недобросовестных действий со стороны продавцов. Инициаторами данного законопроекта стали депутаты Михаил Делягин и Дмитрий Гусев.
Что предполагает законопроект
Согласно проекту, вносятся изменения в статью 213.28 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”, что позволит расширить перечень обязательств, которые не могут быть списаны в ходе процедуры банкротства физических лиц. В пояснительной записке к законопроекту указано, что начиная с 2025 года в России начала активно распространяться схема, при которой продавцы, получив деньги за квартиры или автомобили, впоследствии объявляют сделку недействительной, ссылаясь на свою недееспособность на момент ее заключения. Основой для таких действий служит пункт 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, который позволяет признать сделку недействительной, если одна из сторон находилась в состоянии, не позволяющем ей понимать значение своих действий.
После того как сделка признается недействительной через судебные органы, продавец, как правило, отказывается возвращать полученные средства, ссылаясь на свое собственное банкротство. В результате этого добросовестный покупатель оказывается в крайне сложной ситуации: он теряет не только свои деньги, но и сам объект сделки — будь то жилье или транспортное средство. При этом нередко такие покупатели продолжают выплачивать кредиты, которые они брали для приобретения данного имущества, что усугубляет их финансовое положение.
Авторы законопроекта подчеркивают, что такая практика вышла за рамки единичных случаев и приобрела системный характер мошенничества. В пояснительной записке прямо указано, что подобные действия создают “системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости и вторичному рынку автомобилей в России”. Утрата доверия к подобным сделкам может привести к снижению ликвидности рынков и увеличению правовых рисков для граждан, что в свою очередь негативно скажется на экономической ситуации в стране.
Для противодействия этой угрозе законопроект предлагает дополнить пункт 6 статьи 213.28 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” новым подпунктом, который будет касаться обязательств, возникшим в результате расторжения гражданином по его инициативе ранее заключенного им договора. Это изменение позволит значительно повысить защиту прав добросовестных покупателей и снизить риски, связанные с недобросовестными продажами.
Значимость изменений
Важность предложенных изменений в законодательстве заключается в стремлении защитить добросовестных приобретателей имущества от недобросовестных продавцов, которые, получив денежные средства, могут неожиданно “объявить себя недееспособными”. В таких случаях суд может вернуть имущество недееспособному продавцу, при этом покупатель останется без своих денег. Это происходит потому, что, как правило, недееспособные граждане в дальнейшем могут оказаться в состоянии банкротства, что освобождает их от финансовых обязательств.
Для того чтобы избежать ситуации, когда признание гражданина банкротом приводит к прекращению его обязательств перед добросовестным приобретателем, необходимо внести в закон изменения, которые бы устанавливали, что к требованиям о применении последствий недействительности сделок определенной категории применяется обычный порядок их реализации. Однако в предложенном проекте изменений в закон речь идет о требованиях, которые возникают “в результате расторжения гражданином по его инициативе ранее заключенного договора”.
Важно: признание договора недействительным и его расторжение — это два совершенно различных основания для прекращения обязательств. Признание договора недействительным связано с его юридической несостоятельностью, тогда как расторжение договора подразумевает его аннулирование по инициативе одной из сторон, что зачастую происходит из-за ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной. В данном контексте расторжение может быть инициировано только в случае ненадлежащего исполнения обязательств “добросовестным” приобретателем.
Таким образом, формулировка предложенных изменений в закон не соответствует тем обоснованиям, которые были приведены в пояснительной записке. Если законопроект будет принят, это, скорее всего, приведет к увеличению юридической практики, так как неясные и “мутные” формулировки норм всегда стимулируют активность юристов. Несмотря на это, добросовестным приобретателям от этого легче не станет. Они по-прежнему будут сталкиваться с рисками, связанными с недобросовестными действиями продавцов, и не будут иметь надежной защиты своих прав.
Изменения в законодательстве должны быть направлены на реальную защиту интересов добросовестных приобретателей, а не создавать дополнительные сложности и неопределенности в правоприменительной практике. Необходимо четко разграничивать различные основания для прекращения обязательств и обеспечивать прозрачность в регулировании сделок, чтобы добросовестные покупатели могли быть уверены в своих правах и не сталкивались с произвольными действиями со стороны недобросовестных продавцов. В противном случае, вместо улучшения ситуации, мы можем столкнуться с еще большими проблемами в сфере защиты прав потребителей и гражданских оборотов.