В последние годы в России наблюдается рост числа случаев банкротства физических лиц, особенно среди заемщиков, которые не могут справиться с финансовыми обязательствами по ипотечным кредитам. В связи с этим, Госдума России приняла в первом чтении законопроект, в котором отражен порядок распределения средств от продажи единственного ипотечного жилья в случае банкротства заемщика. Законопроект был предложен правительством. Это решение направлено на защиту прав граждан и улучшение их жилищных условий.
Какие нововведения отражены в законопроекте
Согласно новому законопроекту, в случае, если заемщик окажется в ситуации банкротства и его единственное жилье будет продано на торгах, он сможет оставить себе 5% от вырученной суммы. Это важно, так как позволяет должнику сохранить часть средств, что особенно актуально для тех, кто остался без жилья.
Законопроект также уточняет, что расходы на сохранение жилья и его продажу будут покрываться в первую очередь. На погашение обязательств перед кредиторами, обеспеченными залогом, будет направлено 90% от суммы продажи. Остальные 5% будут использованы для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди.
Суд будет иметь право уменьшать сумму, выводимую из конкурсной массы, если она значительно превышает разумные потребности заемщика на приобретение жилья.
Критерий “разумной потребности” является достаточно размытым и на практике интерпретируется судами по-разному. Например, суд может принимать во внимание количество членов семьи должника, их возраст, состояние здоровья, местоположение жилья, например, необходимость проживания в определенном районе для доступа к образовательным учреждениям или медицинской помощи и другие факторы. При определении разумной потребности в жилье нельзя ограничиться лишь минимальной площадью на человека, установленной нормативами. Важно учитывать объективные обстоятельства и социальные условия жизни должника.
В идеале, оценка должна проводиться независимыми специалистами, аккредитованными государством. Только сбалансированный подход, учитывающий интересы как кредиторов, так и должников, может обеспечить справедливое и эффективное решение вопросов о банкротстве и изъятии имущества из конкурсной массы.
Кроме того, существенное снижение суммы, выводимой из конкурсной массы, возможно в случае доказанной недобросовестности действий должника. Например, намеренное завышение стоимости недвижимости, сокрытие других активов, искусственное ухудшение состояния жилья для снижения его рыночной стоимости, а также совершение других действий, направленных на обман кредиторов. Доказательство недобросовестности должника лежит на плечах кредиторов. Это может быть экспертиза недвижимости, финансовые документы, свидетельские показания и другие материалы.
Мнение экспертов
Законопроект о защите жилищных прав граждан при банкротстве, активно обсуждаемый в Госдуме, вызывает неоднозначные оценки экспертов. Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов подчеркивает его социальную значимость, акцентируя внимание на защите жилищных прав граждан в условиях экономической нестабильности. По его словам, поправки гарантируют должнику и его семье сохранение части имущества, предотвращая выселение на улицу после завершения процедуры банкротства. Это, безусловно, способствует реализации конституционного права на жилище и открывает возможность для приобретения более скромного, но всё же собственного жилья. Но такая позиция не является общепринятой.
Критика законопроекта связана с недостаточностью предлагаемых 5% от стоимости жилья для приобретения жилья соответствующего размера и уровня комфорта в большинстве регионов России. Разброс цен на недвижимость огромен даже внутри одного мегаполиса, не говоря уже о региональных различиях. В центре Москвы 5% от стоимости квартиры могут быть эквивалентны стоимости небольшой комнаты в отдаленном спальном районе. В небольшом городке, наоборот, этот процент может быть достаточным для приобретения небольшой, но вполне пригодной для жизни квартиры. Поэтому, законопроект включает в себя важный механизм, позволяющий суду сократить эту минимальную долю до размера, необходимого для обеспечения жильем гражданина и его семьи на разумный срок — не более трёх лет.
Этот механизм, тем не менее, является предметом серьезных дискуссий. Комитет Госдумы по собственности ранее выступил против использования учетной нормы площади жилья на человека в качестве основы для определения минимального размера сохраняемого жилья. Аргументация комитета сводится к тому, что учетная норма, применяемая для постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье, имеет совершенно иные цели и ее размер значительно варьируется в зависимости от региона. В Москве, например, учетная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в Санкт-Петербурге — 9, а в сельской местности этот показатель может быть существенно ниже. Использование таких разрозненных данных создаёт правовую неопределенность и может привести к существенному ухудшению жилищных условий банкрота и его семьи в ряде случаев.
Более того, учетная норма не учитывает индивидуальные потребности семьи, например, наличие детей, инвалидов или пожилых людей, для которых требуется больше пространства. Также не учитываются особенности регионального рынка недвижимости, различия в стоимости коммунальных услуг и доступности инфраструктуры. Поэтому, применение учетной нормы в качестве ориентира при расчете минимального размера жилья, сохраняемого за банкротом, может привести к неравенству и несправедливости в разных регионах страны. Вместо этого, предлагается разработать более объективные критерии, учитывающие конкретные обстоятельства каждого дела и обеспечивающие справедливый баланс интересов всех сторон, включая кредиторов. Для этого необходимо провести дополнительные исследования и разработать более точные методики оценки необходимого минимального размера жилой площади с учетом региональных особенностей и индивидуальных потребностей граждан. Необходимо также продумать механизмы мониторинга применения законопроекта и корректировку его положений с учетом практического опыта. Только такой подход может гарантировать действительную защиту жилищных прав граждан при банкротстве и предотвратить социальные последствия.
Таким образом, новый законопроект направлен на защиту прав заемщиков и их семей, что особенно актуально в условиях экономической неопределенности. Он предоставляет возможность сохранить часть средств от продажи жилья и не оставить людей без крыши над головой. Это важный шаг в сторону улучшения жилищных условий граждан и обеспечения их прав на жилье, а также в сторону повышения социальной ответственности государства перед своими гражданами. В результате принятия данного законопроекта можно ожидать, что количество случаев, когда люди остаются без жилья в результате банкротства, значительно сократится, что, безусловно, является положительным моментом для общества в целом.
