Банкротство при ипотеке

Оформление ипотечного займа для покупки квартиры является распространенной практикой. Обычно такой кредит выдают на длительный срок, и сумма платежа солидная. Бывают ситуации, когда из-за потери работы, болезни, изменения семейного статуса заемщик утрачивает возможность вовремя оплачивать кредит. Сумма задолженности растет, вместе с ней увеличивается размер начисляемых штрафов. При наступлении такой ситуации банкротство при ипотеке становится одним из решений, которое позволяет избавиться от долгов законным способом.

Можно ли начать банкротство только по одному долгу?

Бывает так, что после оформления ипотечного кредита заемщик направляет все средства на его оплату, думая, что таким образом удастся избежать проблем по другим обязательствам. В результате накапливаются долги за услуги ЖКХ, по налогам, по другим кредитам. Если должник примет решение избавиться от других долгов, объявив себя банкротом, то процедура затронет и ипотечный заем.

Если объявлять себя финансово несостоятельным хотя бы по одному из обязательств, которые не удается своевременно исполнять, то банкротство при ипотеке, даже если она исправно выплачивается, тоже наступает. Как только процедура запускается, внесение платежей по всем кредитам прекращается.

В каких случаях возможно банкротство по ипотеке?

Долги по ипотечным займам подпадают под действие закона «О несостоятельности (банкротстве)» и могут быть списаны в рамках процедуры банкротства. Однако в данном случае есть один важный нюанс: поскольку недвижимость находится в залоге у банка, при объявлении себя банкротом заемщик не сможет оставить ее за собой. При запуске процедуры квартира, дом, гараж или земельный участок под строительство продается.

Начинать процесс банкротства при ипотеке можно при соблюдении следующих условий:

• суммарная задолженность заемщика по всем обязательствам достигает 500 тыс. рублей;
• на протяжении трех и более месяцев заемщик не вносит платежи по кредитам, не оплачивает ЖКХ и не исполняет прочих обязательств.

Как говорилось ранее, во внимание принимаются долги не только по ипотеке, но и по другим кредитам. Если одни обязательства заемщик исправно исполняет, а по другим возникают предпосылки для банкротства, то объявление финансовой несостоятельно происходит в отношении всех долгов.

Заемщик может подать заявление даже в том случае, если условия для признания банкротом не наступили. При этом имеются основания и предпосылки для ухудшения финансовой ситуации, когда банкротство становится неотвратимым.

Списать долги!

Что ждет купленную в ипотеку недвижимость?

При запуске процедуры банкротства при ипотеке заемщиков интересует, что будет с залоговой квартирой. Правило единственного жилья, которое не допускается изымать в случае признания финансовой несостоятельности, в данной ситуации не работает. Все потому, что недвижимость выступает гарантией оплаты кредита. Если обязательства не исполняются, квартира или дом изымаются и продаются с торгов.

Вырученные в результате продажи деньги направляются на погашение долгов. Причем первым в списке кредиторов, перед которыми исполняются обязательства, является банк, выдавший ипотечный кредит. Далее оставшиеся от продажи собственности средства распределяются между другими кредиторами в порядке очередности. Если вырученных денег не хватило на оплату всех долгов, то оставшиеся обязательства признаются погашенными, задолженность аннулируется.

Но запуск процедуры банкротства еще не означает, что придется расставаться со своей собственностью. Подобный шаг может стать сигналом для кредиторов смягчить условия, разработать взаимовыгодные схемы погашения долговых обязательств. Подобные варианты не стоит сбрасывать со счетов.

Как сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве?

Если квартира или дом, купленные на средства ипотечного кредита, являются единственным жильем, они все равно изымаются и продаются через торги. Ситуацию не спасет даже то обстоятельство, что объекты куплены с использованием средств материнского капитала и в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. В таком случае к процедуре дополнительно подключаются органы опеки, однако исхода это не меняет — недвижимость уйдет с молотка.

Но банкротство при ипотеке становится крайней мерой, к которой прибегают, когда другие варианты избавиться от долгов исчерпаны. Прежде чем решиться на такой шаг, стоит попробовать разрешить проблему более мягкими методами.

Итак, чтобы сохранить единственное жилье и снизить долговую нагрузку, рекомендуется рассмотреть следующие способы выхода из ситуации.

Кредитные каникулы

Суть состоит в том, чтобы уменьшить ежемесячный платеж либо перенести срок уплаты кредита на один–шесть месяцев. Такая возможность предоставляется гражданам, у которых суммарные доходы по сравнению с предыдущим годом уменьшились на 30 % и более. Оформление кредитных каникул допускается не только для ипотечных, но и для других видов займов. Программа кредитных каникул не является бессрочной, поэтому рекомендуется предварительно проконсультироваться с сотрудниками банка.

Рефинансирование

Особенность такой процедуры состоит в том, что заемщик оформляет новый кредит на более выгодных условиях и направляет полученные деньги на погашение текущего займа. Рефинансировать кредит можно несколькими способами: уменьшить процентную ставку, что повлечет за собой автоматическое уменьшение ежемесячного платежа, или продлить срок кредитования, это также позволит уменьшить размер взноса.

Кроме того, многие банки предоставляют возможность рефинансировать сразу несколько кредитов, объединив платежи в один. Для семей, в которых после 1 января 2018 года родился ребенок (первый, второй или последующие), действует специальная программа рефинансирования, позволяющая оформить семейную ипотеку под более выгодный процент.

ВАЖНО! Как кредитные каникулы, так и рефинансирование не оказывают негативного влияния на кредитную историю заемщика.

Реструктуризация

По согласования с банком в случае реструктуризации меняются условия кредитования. Чтобы снизить платежную нагрузку на клиента, кредитная организация может пойти на продление срока кредитования, дать отсрочку на выплату основного долга (то есть ежемесячно на протяжении определенного периода нужно будет уплачивать только проценты) либо изменить график внесения платежей. Подобные уступки, как правило, предоставляются в индивидуальном порядке тем заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации: лишились работы, перешли на другую должность с более низкой зарплатой, утратили работоспособность и т. п. Если заемщик идет на реструктуризацию, ему следует помнить о том, что данная процедура отражается в кредитной истории и становится фактором, который понижает общий кредитный рейтинг.

Досрочное погашение кредита

Чтобы не проводить процедуру банкротства при ипотеке, стоит ознакомиться с программами государственной поддержки и погасить текущий заем. К примеру, официально трудоустроенным гражданам предоставляется стандартный налоговый вычет при покупке первого жилья. Он предоставляется на недвижимость стоимостью до 2 млн рублей. Если им воспользоваться, то удастся вернуть до 260 тыс. рублей. Дополнительно государство компенсирует уплаченные проценты по ипотеке. С общей суммы 3 млн рублей удастся вернуть до 390 тыс. рублей.

Для досрочного погашения ипотеки также можно воспользоваться средствами материнского капитала. Сумма такой выплаты ежегодно индексируется и увеличивается, право на получение материнского капитала есть у семейных пар, которые стали родителями впервые, родили второго или последующего ребенка.

Наконец, еще одна мера поддержки от государства затрагивает многодетные семьи. Им предоставляется материальная помощь в размере 450 тыс. рублей, которые тоже допускается использовать в качестве взноса по ипотечному кредиту.

Многие заемщики, пытаясь сохранить квартиру, чтобы избежать банкротства по ипотеке, оформляют новый кредит и за счет него закрывают ипотечный долг. В дальнейшем выплаты по новому кредиту прекращаются, и граждане принимают решение о признании себя банкротами. Подобный шаг на самом деле не несет ничего хорошего. Конкурсный управляющий, который курирует процесс, проверяет совершение всех сделок на прошедшие три года. Если в результате такой проверки выяснится, что должник вывел из-под банкротства имущество, такие сделки признаются незаконными. Соответственно, квартиру все равно изымают и продают.

Этапы банкротства

Если банкротство объявляется в отношении ипотечного долга, то такие дела попадают под юрисдикцию арбитражного суда. Желательно, чтобы инициатором выступал сам должник, поскольку в таком случае он получает приоритетное право рекомендовать коллегию арбитражных управляющих, которая назначит ответственного за процедуру эксперта. Заявление о банкротстве подается в канцелярию арбитражного суда, вместе с ним предстоит предоставить дополнительные бумаги. К ним относятся:

• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• перечень кредиторов с расчетами по суммам долгов перед каждым;
• опись собственности, которой владеет заемщик;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• справки с подтверждением доходов и прочие.

Дальнейшая последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Арбитражный суд анализирует изложенные в заявлении факты и определяет обоснованность банкротства при ипотеке. Во внимание принимаются общая сумма долга, суммарные доходы гражданина, имеющееся в его распоряжении имущество. Если фактически данных средств недостаточно для погашения долга, то требование о признании финансовой несостоятельности считается обоснованным.
2. Когда суд открывает дело о банкротстве, он назначает финансового управляющего. Этот эксперт будет руководить всеми процедурами и контролировать законность мероприятий. С этого момента общение должника и кредиторов происходит только через финансового управляющего.
3. Финансовый управляющий выясняет доходы должника, проверяет сделки, совершенные с его участием за последние три года, контролирует счета и следит за имуществом должника, встречается с кредиторами и уточняет их требования. Если финансовое состояние должника позволяет обслуживать имеющиеся долги, то управляющий подготавливает план реструктуризации и представляет его для утверждения судье. В противном случае эксперт поддерживает требование истца и рекомендует перейти к следующему этапу без введения плана реструктуризации.
4. В рамках назначенного судебного заседания судья знакомится с доводами финансового управляющего, после чего вводит процедуру реструктуризации либо признает гражданина банкротом. Обычно выбирают второй вариант.
5. На заключительном этапе финансовый управляющий организует торги и продает собственность должника с молотка. Полученные от продажи деньги направляются на погашение обязательств в порядке очередности. Если сумма оказалась недостаточной, то оставшиеся долги аннулируются. Взыскать их через суд будет невозможно.

Как проходит банкротство, если в ипотеке фигурирует созаемщик?

Поскольку ипотечный кредит обычно предусматривает оформление большой суммы в долг, то для получения согласия от банка зачастую в сделке участвуют основной заемщик и его созаемщик. Как правило, речь идет о супружеских парах.

Если основной заемщик решает обанкротиться, то созаемщик может вывести квартиру из-под залога, взяв на себя досрочное погашение ипотеки. В таком случае объект выводится из конкурсной массы и не может быть продан с торгов как единственное жилье.

Если банкротиться планирует созаемщик, то для выведения квартиры из-под удара следует:

1. Переоформить ипотеку на основного заемщика. Такое возможно при условии, что финансовое положение гражданина позволяет выплачивать кредит.
2. Заменить созаемщика, переоформив документы на другое платежеспособное лицо.

Все действия важно сделать до того, как будет подано заявление о банкротстве.

Можно ли оформить ипотеку после банкротства?

Гражданин, признанный банкротом, не лишается права получения банковских кредитов, поэтому возможность оформления ипотеки для него сохраняется. Другое дело, что ему при каждом обращении в кредитную организацию нужно заявлять о своем статусе. Это обязательное условие, действующее на протяжении пяти лет после завершения процедуры.

Как видите, чтобы объявить себя банкротом при действующей ипотеке, нужно учесть массу нюансов и соблюсти все тонкости процедуры. Для безопасности и надежности не стоит действовать в одиночку, лучше обратитесь за поддержкой к опытным юристам.