Ваше сообщение успешно отправлено!

Заказать звонок

Москва, ул. Знаменка, дом 13, стр. 1
этаж 2, офис 15 (м. Боровицкая)

Что грозит арендатору при банкротстве арендодателя

Что грозит арендатору при банкротстве арендодателя

Банкротство арендодателя — ситуация, чреватая серьезными последствиями для арендатора. Возникает конфликт интересов между арендатором, стремящимся сохранить свои права на занимаемое имущество и продолжить использование его на прежних условиях, и кредиторами арендодателя, заинтересованными в максимально полной реализации имущества для погашения долгов. Российское законодательство и судебная практика предлагают несколько вариантов разрешения подобных споров, но исход дела во многом зависит от конкретных обстоятельств и действий всех участвующих сторон.

Заказать банкротство!

Правовое регулирование

Основная правовая база заложена в Гражданском кодексе РФ. Статья 617 ГК РФ гласит, что смена собственника сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что арендатор, заключивший договор аренды с прежним собственником, может продолжать пользоваться имуществом и после перехода права собственности к другому лицу. Новый собственник автоматически наследует права и обязанности прежнего арендодателя, включая соблюдение условий действующего договора аренды. Однако это правило применимо только на оставшийся срок действия договора. По истечении срока аренды новый собственник не обязан заключать договор с прежним арендатором.

Важно понимать нюансы. Статья 617 ГК РФ предусматривает исключение: если договор аренды был заключен с учетом личных качеств арендатора, например, специфические профессиональные навыки арендатора были важны для арендодателя, новый собственник имеет право не продлевать договор. В этом случае решение о продлении договора остается за ним. Если новый собственник безосновательно отказывает в продлении договорных отношений, арендатор вправе обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора. Суд оценит обстоятельства дела, исходя из норм гражданского законодательства и фактических доказательств, представленных сторонами.

Отношения между арендатором и кредиторами при банкротстве также регулирует Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Согласно статье 61 Закона о банкротстве, договор аренды, заключенный до признания должника банкротом, сохраняет свою силу в отношении конкурсного управляющего. Это означает, что арендатор сохраняет право пользования арендованным имуществом, при условии своевременной и полной оплаты арендной платы. Однако это право может быть ограничено действиями конкурсного управляющего, в частности, в случае, если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды.

Важно отметить, что статус арендатора в рамках процедуры банкротства — это статус “лица, имеющего право на имущество должника”. Это значит, что арендатор обладает определенной защитой своих интересов, но не имеет приоритетного права перед другими кредиторами.

Возможные сценарии при банкротстве

Исходя из всего вышеизложенного можно выделить следующие основные варианты развития событий:

  1. Продолжение договора аренды. Наиболее желательный для арендатора вариант — продолжение действия договора аренды на прежних условиях. Это возможно, если арендатор исправно выполняет свои обязательства по оплате аренды и соблюдает другие условия договора. Конкурсный управляющий, как правило, заинтересован в получении арендной платы, и поэтому продолжение договора выгодно для обеих сторон.

  2. Расторжение договора аренды. Конкурсный управляющий вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если это необходимо для реализации имущества. Такое решение может быть принято, например, если арендатор систематически нарушает условия договора, если арендуемое имущество представляет собой высоколиквидный актив, или если продолжение аренды препятствует эффективной реализации имущества. В этом случае арендатор имеет право на получение компенсации за убытки, причиненные расторжением договора. Размер компенсации определяется в соответствии с законодательством и условиями договора аренды. Взыскание компенсации осуществляется в рамках процедуры банкротства, что может быть затруднительно.

  3. Судебная защита. Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий конкурсного управляющего неправомерными, если считает, что расторжение договора аренды осуществлено незаконно. Суд будет рассматривать дело, принимая во внимание все обстоятельства, включая интересы кредиторов и арендатора.

  4. Выкуп арендованного имущества. Арендатор имеет право принять участие в торгах по реализации арендованного имущества. Это дает ему возможность выкупить имущество и продолжить его использование. Но конкуренция на торгах может быть высокой, и цена может значительно превышать рыночную стоимость.

Что будет в случае субаренды

Рассмотрим типичный сценарий: компания Арендатор “Альфа” арендует офис у компании Субарендатор “Омега”. Компания Субарендатор “Омега”, в свою очередь, заключила договор аренды всего здания с компанией Собственник “Звезда”. Всё выглядит стабильно, пока не происходит непредвиденное — банкротство компании Собственник “Звезда”. Что происходит дальше?

Статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует прекращение договора аренды. В случае банкротства собственника, договор аренды между Собственником “Звезда” и Субарендатором “Омега” может быть расторгнут арбитражным судом в рамках процедуры банкротства. Это ключевой момент, который запускает цепную реакцию, потенциально приводящую к потере арендатором “Альфа” права пользования офисным помещением.

Важно понимать, что расторжение договора аренды между Собственником “Звезда” и Субарендатором “Омега” не является автоматическим основанием для расторжения договора субаренды между Субарендатором “Омега” и Арендатором “Альфа”.

Но практика показывает, что такая ситуация крайне негативно влияет на позицию арендатора. После расторжения договора аренды с собственником, у субарендатора исчезает основание для владения и пользования помещением, что, в свою очередь, делает невозможным дальнейшее предоставление помещения в субаренду. Таким образом, Субарендатор “Омега” будет вынужден расторгнуть договор субаренды с Арендатором “Альфа”. Это происходит по причине прекращения права субарендатора на использование помещения.

Несмотря на кажущуюся безысходность ситуации, арендатор “Альфа” имеет определенные возможности для защиты своих прав. Прежде всего, необходимо тщательно изучить договор субаренды. В нем должны быть прописаны условия расторжения договора, а также порядок действий в случае банкротства собственника здания. Наличие пунктов о компенсации убытков арендатора в случае досрочного расторжения договора значительно улучшает его положение. Арендатору необходимо быть максимально осведомленным о своих правах и обязанностях и при необходимости обратиться за консультацией к юристу.

Чек-лист

  1. Продолжайте своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Это демонстрирует ваше добросовестное отношение к обязательствам и повышает ваши шансы на сохранение арендных отношений. В идеале, все платежи должны осуществляться через банковские учреждения, оставляя подтверждение о транзакции.

  2. Арендатор должен собрать все доказательства, подтверждающие его права на использование арендованного имущества, включая договор аренды, платежные документы, акты приемки-передачи и т.д.

  3. Участие в собраниях кредиторов позволяет отслеживать ход процедуры банкротства и влиять на принятие решений, касающихся судьбы арендованного имущества. Следите за объявлением о собраниях кредиторов и обязательно участвуйте в них, задавайте вопросы, выражайте свою позицию, и, если необходимо, предлагайте свои варианты решения.

  4. Наладьте конструктивный диалог с конкурсным управляющим. Представьте ему собранные документы, подтверждающие ваши права и добросовестное исполнение обязательств по договору. Будьте готовы к переговорам и поиску компромиссных решений.

  5. Не откладывайте обращение к опытному юристу, специализирующемуся на вопросах банкротства. Юрист поможет вам правильно оценить ситуацию, определить ваши права и выбрать оптимальную стратегию действий для защиты ваших интересов. Он также сможет представлять ваши интересы на собраниях кредиторов и в других инстанциях.

Вывод

Банкротство собственника — это сложная процедура, регламентируемая Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)”. В ходе процедуры банкротства имущество должника (собственника) может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. В этом случае договор аренды может быть расторгнут, даже если собственник не является непосредственным арендодателем. Арендаторы, снимающие помещения у субарендатора, в такой ситуации оказываются в наиболее уязвимом положении. Они могут потерять право на пользование арендованным помещением и не получить компенсацию за понесенные убытки.

Для минимизации рисков, арендаторам необходимо внимательно изучать договор аренды, уточнять правовой статус арендодателя, проверять наличие у него права на сдачу в субаренду. Рекомендуется включать в договор аренды пункты о порядке действий в случае банкротства собственника, предусматривающие компенсацию арендаторам в случае досрочного расторжения договора по вине собственника.

Важно понимать, что успех в защите прав напрямую зависит от своевременности и правильности действий, включая консультации со специалистами в области права и банкротства. Наличие заверенных копий договоров, платежных документов и других доказательств является необходимым условием для успешного разрешения спорных ситуаций. В целом, ситуация с арендой при банкротстве собственника требует тщательного анализа и профессиональной юридической помощи.

Получить бесплатную консультацию!

Автор статьи

Что грозит арендатору при банкротстве арендодателя - видео

Нажмите для загрузки...

Другие статьи компании БанкротПроект



Выйгранные дела компании БанкротПроект


Определение суда
№ дела
Сумма долга
Регион
Cсылка на сайт
арбитр. суда
Определение суда: Посмотреть

№ дела: А21-2847/2024

Сумма долга:

700 000 руб.

Регион: Калининградская обл.

Cсылка на сайт арбитр. суда: Ссылка
Определение суда: Посмотреть

№ дела: А40-152427/2023

Сумма долга:

1 300 000 руб.

Регион: Москва

Cсылка на сайт арбитр. суда: Ссылка
Определение суда: Посмотреть

№ дела: А40-46559/2024

Сумма долга:

1 300 000 руб.

Регион: Москва

Cсылка на сайт арбитр. суда: Ссылка
Определение суда: Посмотреть

№ дела: А41-102473/2022

Сумма долга:

1 600 000 руб.

Регион: Московская обл.

Cсылка на сайт арбитр. суда: Ссылка
Определение суда: Посмотреть

№ дела: А40-1028/2024

Сумма долга:

2 500 000 руб.

Регион: Москва

Cсылка на сайт арбитр. суда: Ссылка

Отзывы о компании БанкротПроект


Snezhana Kaminina

Благодарю компанию БанкротПроект за решение моего вопроса. Сотрудники всегда на связи, готовы ответить на все вопросы, подсказать, решить. Ни капли не пожалела, чоо воспользовалась помощью прекрасных ...

Отзыв взят с

Юрий С.

Спасибо компании Банкротпроект. Марии Георгиевне за помощь в решении проблемы и профессинальный подход. Решение суда на руках. Начинаем новую жизнь

Отзыв взят с

Александр Кулаев

Обратился в этк компанию 1,5 года назад. Из за сроков начали закрадываться сомнения, но оказалось добросовестные ребята, дело своё знают! Всё решили, банкротство оформили! Всем кто решился на банкротс...

Отзыв взят с

Дмитрий Игольницын

Я обратился в компанию о подаче на банкротство.на тот момент.был большой долг по решению суда и плюс долги по кредитам.Комманда сотрудников Банкротпроект.выслушав все мои долги.мы заключили договор.мн...

Отзыв взят с

Крылов Никита Валентинович

Очень доволен работой) все прошло хорошо)

Отзыв взят с

Екатерина Завьялова

Выражаю свою благодарность за качественную работу Марии Георгиевне и Волкову Сергею Александровичу, низкий вам поклон и спасибо что ваша компания помогает людям в трудной ситуации.

Отзыв взят с

Екатерина З.

Добрый вечер! Если у вас образовались долги по кредитам и нет возможности их оплатить, смело обращайтесь в Банкротпроект!
А я в свою очередь хочу выразить огромную благодарность всей их команде ...

Отзыв взят с

KOLOVRAT 62RUS

Доброе время суток!
Хочу немного поведать Вам о Банкрот Проект.
Столкнулись мы с Супругой с финансовыми проблемами. Залезли куда только можно было
Начиная от банков и заканчивая микр...

Отзыв взят с

Оксана Ч.

Спасибо «Банкротпроекту»за их работу.У меня закончился процесс банкроства,определение суда получено,особенное спасибо хочется сказать сотрунице Марии.Советую всем,кто столкнулся с проблемами по выплат...

Отзыв взят с

Нинуца Борисова

Благодарю данную компанию в проведении процедуры банкротство от и до! Особо хочу отметить Марию-профессионально, всегда на связи и оперативно работающий специалист! Удачи Вам)

Отзыв взят с

Андрей Устинов

Всем доброго дня. Хочу больше всего поблагодарить Марию Георгиевну за то что на любой мой вопрос получаю ответ. Был в такой яме но благодаря БАНКРОТПРОЕКТ я вылес от тута прошло первый суд где я уже с...

Отзыв взят с

Бахтияр Хуснутдинов

В данной компании мне оказали помощь в решении финансовых проблем (в банкротстве) . За это мне хотелось бы сказать свое огромное спасибо. Изначально я подробно проконсультировался с сотруднико...

Отзыв взят с

Павел Макаров

Я больше года решался обратиться в какую-либо службу по банкротству ФЛ. И вот мой выбор пал на Банкротпроект. Я не пожалел. Спасибо огромное за то, что помогли выбратся из долговой ямы. Я обязуюсь впр...

Отзыв взят с

Антон Мастер

До последнего сомневался, получится ли в моей ситуации решить вопрос через банкротство. Юристы компании проконсультировали по всем нюансам и мы стали сотрудничать. По итогу завершения определенного ср...

Отзыв взят с

Венер Д.

Спасибо огромное за проделанную работу! Я обратился к ним,чтобы решить финансовые проблемы и они не подвели. Профессионалы своего дела. Долги все списали. Все время консультировали и давали обратную с...

Отзыв взят с

Анна К.

Если у Вас возникла катострофическая финансовоя ситуация, у Вас образовались кредиты, смело идите именно в банкротпроект!!! Там работает очень грамотная команда которая реально Вам поможет! Я очень ос...

Отзыв взят с

Ирина Татаринова

У кого сложная финансовая ситуация, рекомендую обратиться именно в эту организацию, всё слаженно, четко. Отдельная благодарность кто помогал в нашей ситуации Марие Георгиевне и Сергею Александровичу, ...

Отзыв взят с

Степан Р.

Выражаю огромну благодарность. Огромное спасибо за проделанную работу. Вы профессионалы своего дела!

Отзыв взят с

Валентина Лукомская

Спасибо за решение моей проблемы!Процесс нервозатратный ,но коллектив Банкротпроекта всегда был на связи.Очень благодарна за проделанную вами работу:))

Отзыв взят с

Нина Власова

Скажу честно много слышала об этой организации но боялась обращатьсч. Думала что обман. Но по рекомендации знакомой все таки решилась. И не пожалела. Первые пару месяцев очень переживала. Но оказалось...

Отзыв взят с

Остались вопросы?

Оставте заявку на бесплатную консультацию!
Напишите нам онлайн X