Содержание
При аренде залогового имущества в процедуре банкротства затрагиваются интересы сразу нескольких сторон: должника, кредиторов, включая залогодержателя и арбитражного управляющего. Несмотря на распространенное заблуждение, законодательство, в частности, пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 23.12.2020 № 4, не содержит прямого запрета на сдачу в аренду имущества должника, находящегося в залоге. Но эта возможность существенно ограничена и напрямую зависит от согласия залогодержателя — обычно банка или иной кредитной организации.
Порядок аренды залогового имущества при банкротстве
Процедура аренды залогового имущества должника в рамках банкротства, не регламентирована законодательством. Но на практике сложился достаточно четкий алгоритм действий, направленный на максимизацию выручки для удовлетворения требований кредиторов. Отсутствие прямого указания в законе на порядок сдачи в аренду залогового имущества оставляет значительную свободу действий финансовому управляющему, но одновременно накладывает на него повышенную ответственность за принятие обоснованных решений. Любое действие должно быть направлено на минимизацию убытков и увеличение массы конкурсной массы.
Первоначально арбитражный управляющий проводит всесторонний анализ состояния залогового имущества, включая оценку его рыночной стоимости, ликвидности и потенциальной арендной платы. Этот анализ имеет важное значение, так как решение о сдаче в аренду должно быть экономически целесообразным. Простая аренда может оказаться менее выгодной, чем немедленная продажа имущества, особенно если оно быстро теряет в цене или требует существенных капиталовложений в ремонт. В расчет берутся как текущие рыночные цены, так и прогнозируемые изменения стоимости имущества в ближайшей перспективе. Учитываются также возможные расходы на содержание и ремонт сдаваемого в аренду объекта.
Если арбитражный управляющий приходит к выводу, что аренда является более выгодным вариантом, следующим этапом становится получение согласия залогового кредитора. Это согласие должно быть оформлено в письменном виде и содержать четкие условия аренды, включая минимальный размер арендной платы и продолжительность арендного периода. Отсутствие такого согласия квалифицируется как нарушение законодательства о банкротстве, что может повлечь за собой серьезные последствия, таких как оспаривание сделки в суде, наложение санкций на должника или арбитражного управляющего, а также привлечение к субсидиарной ответственности. На практике кредиторы часто заинтересованы в аренде, если она гарантирует более стабильный и предсказуемый приток средств, чем продажа на аукционе, риски которой не всегда поддаются оценке.
При этом само по себе письменное согласие залогодержателя не гарантирует беспроблемность сделки. В соглашении должны быть четко прописаны все существенные условия аренды: срок аренды, арендная плата, порядок ее уплаты, ответственность сторон за неисполнение обязательств, порядок индексации арендной платы и т.д. Важно также учитывать, что арендная плата должна быть адекватной рыночной стоимости имущества и направлена на погашение задолженности перед залогодержателем и/или другими кредиторами в соответствии с очередностью удовлетворения требований. Несоблюдение этих условий может стать основанием для оспаривания сделки.
Далее, арбитражный управляющий публикует информацию о возможности заключения договора аренды на специализированных электронных торговых площадках, предназначенных для размещения информации о процедурах банкротства. В объявлении указываются все существенные условия аренды: местоположение объекта, его характеристики, размер арендной платы, сроки аренды, условия оплаты и другие важные детали. На этом этапе управляющий обязан соблюдать принцип максимальной гласности и обеспечить равные условия для всех потенциальных арендаторов.
После сбора предложений от потенциальных арендаторов финансовый управляющий оценивает их платежеспособность и надежность. Проверка включает в себя запрос информации о финансовом состоянии потенциального арендатора, проверку его кредитной истории и изучение его деловой репутации. Цель — минимизировать риски неплатежеспособности арендатора и гарантировать регулярные поступления арендной платы.
На основе проведенной оценки управляющий выбирает самое выгодное предложение и заключает договор аренды. Этот договор должен соответствовать всем требованиям законодательства и условиям, согласованным с залоговым кредитором. Заключенный договор подлежит утверждению в арбитражном суде, который контролирует законность и целесообразность действий арбитражного управляющего в рамках процедуры банкротства. Только после утверждения судом договор аренды вступает в законную силу. Любое отклонение от установленного порядка может повлечь за собой ответственность арбитражного управляющего. Поэтому весь процесс должен быть документирован и прозрачен.
Как правильно составить договор аренды
При заключении договора аренды залогового имущества в ходе процедуры банкротства арбитражного управляющего ожидают специфические риски, требующие тщательной проработки условий договора. Необходимо помнить, что управляющий действует в интересах кредиторов, и все пункты соглашения должны максимально защищать их права и интересы. Поэтому стандартный договор аренды здесь неприменим. Требуется детальная юридическая экспертиза и включение специфических пунктов.
В первую очередь, договор должен детально регламентировать порядок досрочного расторжения. Здесь необходимо прописать не только основания для расторжения со стороны управляющего, например, неуплата арендной платы, существенное нарушение условий договора, угроза повреждения имущества, но и порядок компенсации убытков кредиторам в случае досрочного прекращения договора со стороны арендатора. Важно определить механизм расчета компенсации, учитывающий как невыплаченные арендные платежи, так и потенциальный ущерб от потери арендной платы в будущем. В идеале, сумма компенсации должна быть рассчитана с учетом рыночной стоимости аренды на период оставшегося срока действия договора.
Доступ арбитражного управляющего к залоговой недвижимости — ключевой момент. Договор должен гарантировать беспрепятственный доступ управляющего в любое разумное время для инспекции состояния имущества, проведения оценки, демонстрации потенциальным покупателям и решения иных вопросов, связанных с управлением залогом. Этот пункт должен включать четко определенный порядок уведомления арендатора о предстоящем визите и предупреждать о возможных ограничениях доступа лишь в исключительных случаях, например, при наличии уважительных причин со стороны арендатора, например, проведение ремонтных работ.
Вопрос оплаты текущего и капитального ремонта требует особого внимания. Договор должен однозначно определить, кто несет ответственность за ремонтные работы — арендатор или кредиторы через управляющего. В случае текущего ремонта, например, устранение мелких поломок сантехники возможно распределение обязанностей между сторонами, с указанием предельных сумм затрат для арендатора. Капитальный ремонт, как правило, осуществляется за счет кредиторов, однако, договор должен содержать четкое описание видов работ, относящихся к капитальному ремонту, и порядок согласования таких работ с управляющим.
Отдельная глава договора должна быть посвящена неотделимым улучшениям. Статья 622 ГК РФ определяет, что арендатор обязан вернуть имущество в состоянии, соответствующем нормальному износу. Вопрос о неотделимых улучшениях, которые улучшают состояние имущества, но при этом не могут быть демонтированы без нанесения ущерба, требует уточнения. Договор должен четко оговаривать право собственности на такие улучшения. Возможны варианты: улучшения остаются собственностью арендатора, улучшения переходят в собственность кредиторов или определяется порядок компенсации арендатору за произведенные улучшения. Важно указать конкретные критерии определения “неотделимых улучшений” и порядок оценки их стоимости.
Наконец, договор должен содержать детальный перечень имущества, передаваемого в аренду, с указанием его технического состояния и наличия дефектов. Необходимо также прописать процедуру фиксации состояния имущества при передаче и при возврате, возможно, с привлечением независимого оценщика, что позволит избежать споров в будущем о размере износа и убытков, причиненных арендатором. Все эти пункты, подкрепленные доказательствами, включая фото- и видеоматериалы, значительно упростят разрешение возможных конфликтов.
Специфика аренды имущества на каждом из этапов банкротства
На различных стадиях процедуры меняется подход к аренде имущества.
На стадии наблюдения основной целью является сохранение имущества должника и попытка предотвратить дальнейшее ухудшение его финансового состояния. Аренда имущества, особенно залогового, может стать эффективным инструментом для получения дохода, покрывающего текущие расходы и, возможно, частично погашающего задолженность. Аренда залогового имущества на этом этапе требует согласия залогодержателя. Без такого согласия аренда может быть признана недействительной, а арендные платежи — неправомерно полученными. Кроме того, договор аренды должен быть составлен таким образом, чтобы исключить возможность причинения ущерба имуществу и обеспечить его сохранность в надлежащем состоянии. Необходимо учитывать и налоговые последствия аренды: получаемый доход подлежит налогообложению, и арендодатель (должник) должен своевременно уплачивать все необходимые налоги.
Стадия финансового оздоровления предполагает разработку и реализацию плана финансового оздоровления, направленного на восстановление платежеспособности должника. Аренда имущества здесь может играть более значительную роль, так как позволяет генерировать денежные средства для погашения долгов в соответствии с утвержденным планом. Однако и в этом случае необходимо получить согласие залогодержателей на аренду залогового имущества. Кроме того, план финансового оздоровления должен четко регулировать условия аренды, включая размер арендной платы, срок аренды и ответственность сторон. Отсутствие согласования с кредиторами и залогодержателями может привести к признанию сделки недействительной и последующим судебным разбирательствам. При этом, важно учитывать, что арендная плата должна быть адекватной рыночной стоимости имущества и способствовать эффективному выполнению плана оздоровления.
На стадии внешнего управления назначенный внешний управляющий имеет более широкие полномочия по управлению имуществом должника, чем арбитражный управляющий в конкурсе. Но и в этом случае аренда имущества должна соответствовать целям реструктуризации долга и быть одобрена кредиторами.
Важно: все виды имущества могут быть сданы в аренду. Запрещена аренда имущества, необходимого для осуществления деятельности должника или имущества, на которое наложен арест.
На стадии конкурсного производства целью является максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации имущества должника. Аренда имущества на этом этапе может быть допустима, но только в исключительных случаях и при условии получения согласия комитета кредиторов и арбитражного управляющего. Аренда должна быть краткосрочной и не должна препятствовать реализации имущества в целях максимизации выручки для погашения задолженности кредиторов. Арбитражный управляющий, действующий в интересах всех кредиторов, обязан обеспечить прозрачность и эффективность аренды, минимизируя риски для кредиторов и максимизируя получение дохода. Любое отступление от этих принципов может быть оспорено кредиторами и привести к отмене сделки.
Таким образом, аренда имущества должника в процессе банкротства — это сложная процедура, требующая тщательной подготовки, юридического сопровождения и согласования с всеми заинтересованными сторонами. Любое неправильное действие может привести к негативным последствиям для всех участников процесса. Важно помнить, что главной целью является максимально эффективное использование имущества для погашения задолженности и удовлетворения требований кредиторов. При этом, необходимо строго соблюдать требования законодательства и действовать в рамках установленных процедур.
